ハウスクリーニング費用は誰が負担？賃貸の特約と原状回復の境界
退去時のハウスクリーニング費用は、原則としてオーナー負担です。通常の生活で生じた汚れは原状回復義務に含まれないからです。それでも入居者負担にできるのは「特約」があるとき。ただし、その特約は書き方ひとつで無効になります。
原則：通常の汚れはオーナー負担
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反などによって生じた損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
ここから外れるのが通常損耗です。
| 区分 | 内容 | 原則の負担 |
|---|---|---|
| 通常損耗 | 普通に生活して生じる汚れ・劣化（日焼け、家具の設置跡など） | オーナー |
| 経年変化 | 時間の経過で自然に劣化するもの | オーナー |
| 善管注意義務違反 | 掃除を怠った結果のカビ、たばこのヤニ汚れなど | 入居者 |
ハウスクリーニング、つまり退去後の通常清掃は、本来このうち通常損耗の範囲に入ります。通常使用の範囲で生じた汚れを元に戻すための費用は、賃料に含まれているという考え方が前提だからです。だから原則はオーナー負担になります。
例外：ハウスクリーニング特約があれば入居者負担にできる
ここに「特約」が入ると話が変わります。
賃貸借契約は契約自由の原則が働くため、本来オーナーが負担すべき通常清掃費用を、特約で入居者に負担させること自体は否定されていません。退去時の清掃を入居者が自分で行う手間を免れる、という見方もできるため、特約の存在そのものが直ちに不当とは扱われていません。
問題は「その特約が有効に成立しているか」です。入居者は事業者と消費者の関係にあり、消費者契約法10条は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効とします。ハウスクリーニング特約はこの10条の網の中で有効性を判断されます。
有効になる特約・無効になる特約
判断の軸を作ったのが、最高裁平成17年12月16日判決です。通常損耗分を入居者に負担させるには、次のいずれかが必要だと示しました。
- 負担する通常損耗の範囲が、契約書自体に具体的に明記されている
- または賃貸人が口頭で説明し、入居者がそれを明確に認識して合意した
つまり「原状回復義務を負う」という一般的な文言だけでは足りません。何を、どこまで、いくらで負担するのかが具体的に合意されていることが要件です。
実務に落とすと、有効・無効はおおむね次のように分かれます。
| 状況 | 有効性の傾向 |
|---|---|
| 「ハウスクリーニング費用として◯◯円を入居者負担」と金額・範囲を明記 | 有効になりやすい |
| 入居者が内容を認識し署名・合意している | 有効になりやすい |
| 「退去時に清掃費用を負担する」だけで金額・範囲が不明 | 無効と判断されやすい |
| 相場からかけ離れて不当に高額 | 無効と判断されやすい |
「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」という程度の記載では、通常損耗まで入居者に負担させる特約とは認められないと判断した裁判例（東京地裁平成21年1月16日）もあります。文言が抽象的なほど、いざ争われたときに崩れやすいということです。
ハウスクリーニング費用の相場（目安）
特約金額が妥当かどうかを考えるうえで、相場感は外せません。ただし、汚れの程度・水回りの状態・喫煙やペットの有無で大きく変わるため、あくまで目安として扱ってください。固定の正解額はありません。
| 間取り | 費用の目安 |
|---|---|
| ワンルーム・1K | 1.4万〜3.5万円程度 |
| 1LDK・2DK | 2.0万〜6.2万円程度 |
| 2LDK・3DK | 2.8万〜13.0万円程度 |
| 3LDK・4DK以上 | 3.3万〜16.0万円以上 |
水回りが個別に揃うほど作業範囲が広がり、金額も上がります。空室での清掃か入居中かでも変わります。特約金額がこの目安から大きく外れて高い場合、「不当に高額」として無効を主張される余地が出てきます。
管理会社・オーナー目線の特約設計
特約をめぐるトラブルは、退去精算の場で一気に表面化します。敷金から差し引いた金額に入居者が納得せず、後から「聞いていない」となるパターンです。予防の勘所は、契約時点にあります。
1. 金額と範囲を具体的に書く
「ハウスクリーニング費用として◯◯円（税込）を賃借人が負担する」と、金額・対象範囲を明記します。間取りや面積で金額が変わるなら、その基準も示しておきます。曖昧な「実費」表記は避けるほうが安全です。
2. 相場の範囲内に収める
間取りに対して妥当な金額にとどめます。相場からかけ離れた額は、有効性そのものを揺るがします。
3. 入居者の認識と合意を残す
特約を読み上げて説明し、署名で合意した記録を残します。最高裁が求めた「明確に認識して合意」を満たすための実務対応です。
4. 善管注意義務違反と分けて精算する
通常清掃（特約でカバー）と、たばこのヤニやカビのような入居者責任の汚れは別物です。精算時に項目を分けて提示すると、入居者の納得を得やすくなります。
退去精算でもめないかどうかは、契約書に何をどう書いたかでほぼ決まります。特約の金額・範囲・合意の記録を契約データとして残し、退去時にそのまま精算へ引き継げる状態にしておくと、説明のやり直しが減ります。Roomlyでは、契約ごとのハウスクリーニング特約の条件を登録し、退去精算に反映できます。