真夏のエアコン故障、費用は誰が払う？賃料減額まで含めた実務
35度を超える日に、入居者から「エアコンが効かない、今すぐ何とかしてほしい」と電話が入る。夏の管理現場で最も緊急度の高い連絡の一つです。
このとき判断を狂わせるのが、暑さそのものの緊急性です。「早く直せ」の圧に押されて業者を手配し、後で「この費用、誰が持つんだ」ともめる。順番が逆です。緊急対応と費用負担は切り離して考える必要があります。
備え付けエアコンは、原則オーナー負担
まず出発点を確認します。物件に最初から付いていた備え付けのエアコンは、賃貸物件の設備の一部です。
民法第606条は、賃貸人に「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務」を課しています（BUSINESS LAWYERS）。通常の使用による経年劣化での故障なら、修繕費は原則としてオーナー負担になります。家賃には、その設備を使える状態で提供することが含まれている、という考え方です。
例外は、入居者の責任で壊れた場合です。民法606条1項ただし書きは、借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、貸主は修繕義務を負わないとしています。無理な自己分解での破損などがこれにあたります。
同じ「故障」でも、負担が変わる
「エアコンが壊れた」という同じ事実でも、原因によって負担者が変わります。
| ケース | 原則の負担者 |
|---|---|
| 経年劣化による自然故障 | オーナー |
| 通常使用での部品寿命 | オーナー |
| 入居者が持ち込んだエアコン | 入居者 |
| 入居者の過失・無理な分解による破損 | 入居者 |
判断が分かれやすいのが、入居者が前の住人から譲り受けた「残置物」のエアコンです。契約上の設備なのか、単に置いてあるだけの残置物なのかで扱いが変わります。契約書の設備欄にどう書かれているかが、後の負担区分を決めます。
直さないと、賃料が「当然に」減る
ここが見落とされがちな点です。修繕を先延ばしにすると、費用の問題だけでは済まなくなります。
2020年4月施行の改正民法第611条により、設備の一部が入居者の責任でない事由で使えなくなった場合、賃料はその割合に応じて「当然に」減額されるようになりました。改正前は入居者からの請求が必要でしたが、現在は請求がなくても減額される仕組みです（エイブル オーナー向けサイト）。
日本賃貸住宅管理協会は、この改正を受けて設備ごとの減額割合や免責日数の目安を示すガイドラインを作成しています。エアコンのような生活に直結する設備が真夏に使えない状態を放置すれば、減額の対象になり得ます。
つまり「費用がかかるから直すのを渋る」は、賃料減額という別のコストを呼び込みます。直さないことにも値段がついている、という前提で判断すべきです。
緊急性と負担区分を、同時に処理しない
暑い最中に「負担者が確定するまで手配しない」は、現実的ではありません。入居者の健康にも関わります。
実務では、まず応急対応を進めながら、負担区分は並行して切り分けるのが現実的です。
| 段階 | やること |
|---|---|
| 応急 | 状況確認・業者手配・（必要なら）代替手段の案内 |
| 並行 | 契約書の設備欄確認・故障原因の切り分け |
| 事後 | 負担区分の確定・費用精算・記録 |
先に手を打っておいて、費用は原因が分かってから精算する。この順序なら、入居者の不満と負担トラブルの両方を最小化できます。
記録がないと、来年また同じことでもめる
エアコンは、一度直しても数年後にまた壊れます。そのとき「前回はいつ、どちらの負担で何をしたか」が残っていないと、毎回ゼロから交渉することになります。
いつ設置した機器か、前回いつ修理したか、負担はどちらだったか。設備の履歴が物件・部屋に紐づいて残っていれば、「そろそろ寿命だから繁忙期前に交換しておく」という先回りもできます。真夏に壊れてから慌てる状態から抜け出せます。
まとめ
真夏のエアコン故障は、暑さの緊急性に判断を引っ張られがちです。でも備え付けエアコンの修繕は原則オーナー負担で、放置すれば賃料減額まで発生する。だからこそ、応急対応は急ぎつつ、負担区分は契約書と原因から冷静に切り分ける。この二つを混ぜないことが実務の要です。
Roomlyでは、修繕依頼の受付から業者手配・完了報告、設備ごとの修繕履歴までを部屋単位で記録できます。「この部屋のエアコンは前回いつ、どちらの負担で直したか」が一目で分かる状態を作れます。