賃貸オーナーの火災保険の選び方｜補償内容・特約・保険料の相場

賃貸オーナーの火災保険、何を基準に選ぶか

賃貸物件の火災保険は「入っておけばいい」ではありません。補償内容が物件の実態に合っていないと、いざというときに保険金が出ないことがあります。

「水漏れで階下の入居者の家財が損害を受けたが、施設賠償責任特約に入っていなかった」「地震で建物が損壊したが、地震保険に未加入だった」——保険の選び方を間違えると、数百万円の自己負担が発生します。

この記事では、賃貸物件オーナーが火災保険を選ぶ際に確認すべきポイントを整理します。

オーナーが加入する保険と入居者が加入する保険の違い

まず、賃貸物件にかかわる保険は大きく2種類あります。

	オーナーの保険	入居者の保険
対象	建物（躯体・設備）	家財（入居者の所有物）
主な補償	火災・落雷・風災・水災・水漏れ	火災・水漏れ・盗難
特約	施設賠償責任・家賃補償	個人賠償責任・借家人賠償責任
加入者	物件オーナー	入居者

入居者の火災保険は入居者自身が加入するものであり、オーナーの建物は補償されません。オーナーは自分で建物の火災保険に加入する必要があります。

オーナーの火災保険で確認すべき補償内容

基本補償

補償	内容	賃貸物件での重要度
火災・落雷・爆発	火事、雷、ガス爆発による損害	必須
風災・雹災・雪災	台風、雹、大雪による損害	必須
水災	洪水、土砂崩れによる損害	立地による
水漏れ	給排水設備の事故による損害	必須
盗難	建物の損壊を伴う盗難	あれば安心
破損・汚損	予測できない突発的な事故	あれば安心

水災補償は、ハザードマップで浸水リスクが低いエリアであれば外すことで保険料を下げられます。逆に、河川の近くや低地の物件では必須です。

重要な特約

特約	内容	必要性
施設賠償責任保険	建物の欠陥で他人に損害を与えた場合の賠償	必須
家賃補償特約	火災等で建物が使えなくなった場合の家賃収入を補償	強く推奨
地震保険	地震・噴火・津波による損害	強く推奨

施設賠償責任保険は、水漏れ事故で入居者や近隣に損害を与えた場合の賠償をカバーします。水漏れトラブルの費用負担については「水漏れが発生したときの対応手順」で詳しく解説しています。これがないと、設備の老朽化が原因の水漏れで数十万〜数百万円の賠償を自己負担することになります。

家賃補償特約は、火災で建物が全焼・半焼した場合に、復旧までの間の家賃収入を補償します。賃貸物件にとって家賃収入の停止は致命的なため、付けておくべき特約です。

保険料の相場

賃貸物件の火災保険料は、建物の構造・所在地・保険金額・補償内容によって大きく異なります。

目安として：

構造	年間保険料の目安（建物のみ）
RC造（マンション）	¥20,000〜¥50,000
鉄骨造（アパート）	¥30,000〜¥80,000
木造（アパート）	¥50,000〜¥150,000

木造は火災リスクが高いため、保険料もRC造の2〜3倍になります。

保険料を決める要素

• 建物の構造：RC造 < 鉄骨造 < 木造の順で高くなる
• 所在地：都市部は高め、地方は安め
• 保険金額：建物の再調達価額（新築で建て直す費用）
• 築年数：古いほど高くなる傾向
• 補償範囲：水災を外す、免責金額を設定するなどで調整可能

長期契約の割引

火災保険は最長5年契約が可能です。長期契約にすると、1年契約の年間保険料×年数よりも割安になります。

保険金額の設定方法

保険金額は「再調達価額」で設定するのが基本です。再調達価額とは、同等の建物を新たに建築するために必要な金額です。

時価での設定は避けてください。 時価は「再調達価額 − 経年劣化分」のため、築20年の建物では保険金が再調達価額の半分以下になることがあります。火災で全焼した場合、建て直し費用が保険金で賄えなくなります。

保険の見直しタイミング

• 更新時：補償内容と保険料のバランスを確認
• 大規模修繕後：建物の価値が上がった場合は保険金額の見直し
• 物件の用途変更時：住居→事務所など
• 建物の増改築時：面積が変わった場合
• 法改正・制度変更時：地震保険の制度変更など

まとめ

賃貸オーナーの火災保険で最も重要なのは、施設賠償責任保険と家賃補償特約です。保険料の安さだけで選ぶと、いざというときに補償が足りません。

建物の構造・立地に合った補償内容を選び、保険金額は再調達価額で設定してください。