家賃値上げの進め方｜根拠の作り方・通知方法・入居者交渉のポイント
家賃の値上げ、どう切り出すか
「近隣の家賃相場が上がっているのに、うちの物件だけ据え置きのまま」「固定資産税が上がって収支が悪化している」——オーナーから家賃値上げの相談を受ける管理会社は多いです。
しかし、家賃の値上げは入居者にとって大きなインパクトがあります。進め方を間違えると退去につながり、空室による損失の方が大きくなることもあります。
この記事では、家賃値上げの手順と、入居者との交渉のポイントを整理します。
家賃値上げの法的根拠
借地借家法第32条は、以下の場合に家賃の増額を請求できると定めています。
- 土地または建物に対する租税その他の負担の増減（固定資産税の上昇など）
- 土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
つまり、「なんとなく上げたい」ではなく、客観的な根拠が必要です。
値上げの根拠を作る
根拠1：近隣相場との比較
最も説得力があるのは、近隣の同条件物件との家賃比較です。
調べ方：
- SUUMO・HOME'Sで同エリア・同条件の募集家賃を調べる
- レインズの成約事例（仲介業者経由で確認）
- 自社の管理物件で同条件の物件がある場合はその家賃
比較表を作成し、「近隣の同条件物件は¥75,000〜¥80,000で募集されているが、当該物件は¥65,000のまま」と示すと、入居者も理解しやすくなります。
根拠2：固定資産税の増加
固定資産税の税額通知書を根拠に、「税負担が○%増加した」と示します。
根拠3：設備投資・リフォームの実施
エアコンの交換、インターネット無料化、防犯カメラの設置など、物件の価値が向上した場合は値上げの根拠になります。
値上げ幅の目安
家賃の値上げ幅に法的な上限はありませんが、入居者の受け入れやすさを考えると以下が目安です。
| 値上げ幅 | 入居者の反応 |
|---|---|
| ¥1,000〜¥2,000 | 受け入れやすい |
| ¥3,000〜¥5,000 | 根拠があれば納得してもらえることが多い |
| ¥5,000〜¥10,000 | 強い抵抗が予想される。退去リスクあり |
| ¥10,000以上 | 退去の可能性が高い。よほどの根拠が必要 |
通知の手順
ステップ1：オーナーとの協議
- 値上げの目的と金額を確認
- 入居者が退去した場合のリスクを説明（空室期間の家賃損失、募集費用、原状回復費用）
- 交渉の余地（オーナーが許容できる値上げ幅の下限）を確認
ステップ2：入居者への通知
通知のタイミングは契約更新時が一般的です。更新の1〜3ヶ月前に、更新通知とあわせて家賃改定の通知を送ります。更新手続きの全体的な流れは「賃貸契約の更新手続きの流れ」で解説しています。
通知書の記載例
○○ ○○ 様
平素よりお世話になっております。
○○（管理会社名）の○○でございます。
○○マンション ○○○号室の賃貸借契約更新にあたり、
賃料の改定についてご相談させていただきたく、
ご連絡いたします。
■ 現在の家賃：¥65,000
■ 改定後の家賃：¥68,000（¥3,000増額）
■ 改定理由：
近隣同条件物件の賃料水準（¥70,000〜¥78,000）と
比較して現行賃料が低い水準にあるため
つきましては、次回更新時（○○○○年○月○日）より
上記金額への改定をお願いしたく存じます。
ご不明な点やご相談がございましたら、
お気軽にお問い合わせください。
○○（管理会社名）
担当：○○
TEL：○○-○○○○-○○○○
ステップ3：入居者との交渉
入居者から「高い」「納得できない」と言われた場合の対応：
- 根拠を示す：近隣相場の比較表を見せる
- 段階的な値上げを提案する：「今回¥2,000、次回更新で¥1,000」
- 他の条件で譲歩する：「家賃は¥3,000上がるが、更新料は半額にする」
- 設備投資をセットにする：「値上げと同時にエアコンを新品に交換する」
入居者が値上げに応じない場合
入居者が値上げに応じず、従前の家賃で支払い続ける場合、法的には「供託」の問題になります。
- オーナーが従前の家賃の受領を拒否すると、入居者は法務局に家賃を供託できる
- 家賃の増額を正式に求めるには、調停→裁判の手続きが必要
- 裁判で認められる増額幅は、請求額よりも低くなることが多い
現実的には、裁判まで行くコストと時間を考えると、交渉で合意できる金額に落とし込むのが最善です。
値上げの代替手段
家賃の値上げが難しい場合、他の方法で収益を改善する選択肢もあります。
- 共益費の新設・増額：家賃とは別枠で設定
- 駐車場・駐輪場の料金改定：付帯サービスの値上げ
- 更新料の設定・改定：更新時に一時金を徴収
ただし、これらも入居者の合意が必要です。
まとめ
家賃値上げは、「根拠を作る → 通知 → 交渉 → 合意」の手順で進めます。
最も重要なのは、値上げの根拠を客観的なデータで示すことです。「近隣相場との比較」が最も説得力があります。入居者の退去リスクと値上げによる増収を天秤にかけ、オーナーと相談の上で判断してください。