賃貸・マンション管理委託費の相場【2026年版】管理費率3〜8%の内訳とエリア別の目安
賃貸管理の委託費用、相場はどのくらい？
賃貸物件の管理を管理会社に委託するとき、最初に気になるのが費用です。「管理費率5%」と言われても、家賃のうちの5%が何に使われているのか、他社と比べて高いのか安いのか、判断がつきません。
この記事では、賃貸管理委託費の相場と、管理費に含まれる業務・含まれない業務の内訳を整理します。
管理費率の相場
一般的な賃貸管理の管理費率は、家賃収入の3〜8% です。
| 管理費率 | 傾向 |
|---|---|
| 3%以下 | 大規模物件（100戸以上）のボリュームディスカウント |
| 3〜5% | 大手管理会社、業務範囲を限定しているケース |
| 5% | 最も多い価格帯 |
| 5〜8% | 手厚い対応（24時間対応、巡回清掃込みなど） |
| 8%以上 | フルサービス型（客付け・リノベ提案込み） |
国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、管理委託費として最も多いのは家賃の5%前後です。ただし、この「5%」に何が含まれているかは管理会社によって大きく異なります。
エリア・物件タイプ別の管理費相場
同じ「家賃の5%」でも、家賃水準が違えば金額は変わります。エリア・物件タイプ別の管理費の傾向を整理します。
エリア別の傾向
| エリア | 管理費率の傾向 | 月額管理費（家賃8万円・1戸の場合） |
|---|---|---|
| 東京23区（都心5区） | 3〜5%（大手寡占で低め） | ¥2,400〜¥4,000 |
| 東京23区（その他） | 5% | ¥4,000 |
| 首都圏郊外（神奈川/埼玉/千葉） | 5%が中心 | ¥4,000 |
| 地方主要都市（大阪/名古屋/福岡） | 5%が中心 | ¥4,000 |
| 地方郡部 | 5〜8%（業務効率が落ちるため高め） | ¥4,000〜¥6,400 |
都心は家賃自体が高いため、低い管理費率でも管理会社の収益は確保できます。地方郡部は移動コストや業者調達のしにくさから、管理費率がやや高めに設定される傾向があります。
物件タイプ別の傾向
| 物件タイプ | 管理費率の目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 区分マンション1戸 | 5〜8% | 戸数が少ないと割高になりがち |
| 一棟アパート（10戸程度） | 5% | 最もボリュームの多い価格帯 |
| 一棟マンション（30戸以上） | 3〜5% | ボリュームディスカウントが効く |
| 戸建賃貸 | 5〜10%（または定額） | 修繕対応の手間で割高 |
| 駐車場・コインパーキング | 5〜10% | 集金代行のみなら3%前後も |
管理費に「含まれる」業務と「含まれない」業務
通常含まれる業務
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| 入居者募集 | 空室が出たときの広告掲載・内見対応 |
| 賃貸借契約の締結 | 契約書作成・重説の実施 |
| 家賃の集金・送金 | 入金確認・オーナーへの送金 |
| 滞納督促 | 未入金者への連絡・督促状送付 |
| クレーム対応 | 入居者からの問い合わせ・苦情の初期対応 |
| 退去立会い | 退去時の現況確認・精算 |
| 契約更新 | 更新手続き・更新料の徴収 |
別途費用がかかることが多い業務
| 業務 | 費用の目安 |
|---|---|
| 入居者募集の広告費（AD） | 家賃の0.5〜2ヶ月分 |
| 原状回復工事の手配 | 工事費の10〜20%が手数料 |
| 大規模修繕の管理 | 工事費の5〜10% |
| 24時間緊急対応 | 月額1,000〜3,000円/戸 |
| 建物巡回・清掃 | 月額5,000〜30,000円/棟 |
| オーナーへの月次報告書作成 | 管理費に含む会社と含まない会社がある |
管理費率だけで比較してはいけない理由
「A社は5%、B社は3%だからB社の方がお得」——とは限りません。
ケース1：管理費3%だが広告費が高い
管理費率が低い代わりに、空室が出るたびにAD（広告費）が家賃2ヶ月分かかる。年に1回退去があるとすると、管理費の差額以上に広告費で出ていく計算になることがあります。
ケース2：管理費5%で入居者募集費用込み
管理費率は高めだが、入居者募集の広告費が管理費に含まれている。空室リスクが高い物件では、こちらの方がトータルコストが安くなることがあります。
ケース3：管理費率は同じだが対応範囲が違う
同じ5%でも、「24時間対応あり・巡回清掃月2回」の会社と「平日のみ対応・巡回なし」の会社では、受けられるサービスの質が全く異なります。
管理費の計算例
家賃7万円の部屋を10戸管理している場合：
| 管理費率 | 月額管理費 | 年間管理費 |
|---|---|---|
| 3% | ¥21,000 | ¥252,000 |
| 5% | ¥35,000 | ¥420,000 |
| 8% | ¥56,000 | ¥672,000 |
3%と8%では年間で¥420,000の差があります。この差額に見合うサービスの違いがあるかどうかが判断基準です。
管理委託費は確定申告で経費にできる
賃貸経営で支払った管理委託費は、不動産所得の必要経費として全額計上できます。
仕訳の例
| 勘定科目 | 内容 |
|---|---|
| 支払手数料 または 管理諸費 | 月々の管理委託費 |
| 広告宣伝費 | 入居者募集時のAD費用 |
| 修繕費 | 原状回復・設備修理にかかった費用（手数料含む） |
会計ソフトで仕訳する場合、「支払手数料」で統一する人もいれば、「管理諸費」で分ける人もいます。重要なのは毎年同じ基準で処理することです。
領収書・送金明細の保管
管理会社からの送金明細書は、確定申告時の経費の証拠資料になります。電子帳簿保存法の改正により、紙の保管だけでなくPDFでの保管も認められています。送金明細書の標準的な内容と保管のしかたについては「オーナー送金明細書の作り方」で解説しています。
消費税の扱い
管理委託費には消費税がかかります。家賃収入が1,000万円を超えるオーナーは消費税の課税事業者となり、支払った管理委託費の消費税分を仕入税額控除として処理できます。年間家賃収入1,000万円以下なら原則として免税事業者なので、消費税込の金額をそのまま経費計上します。
管理会社を選ぶときに確認すべきこと
管理委託契約書の業務範囲
「管理委託費に含まれる業務」と「別途費用が発生する業務」が契約書に明記されているか確認してください。口頭での説明と契約書の記載が異なるケースがあります。
送金明細の内容
毎月の送金明細にどこまでの情報が含まれるかを確認します。家賃収入と管理費だけの簡素な明細しか出さない会社もあれば、修繕費の内訳・空室状況・滞納情報まで記載する会社もあります。管理会社がオーナーに送る送金明細の標準的な内容については「オーナー送金明細書の作り方」で解説しています。
入居率・平均空室期間
管理費率よりも、空室をどれだけ早く埋められるかの方が収益への影響は大きいです。「退去から次の入居まで平均何日か」を聞いてみてください。具体的な数字を出せる管理会社は、データに基づいた管理をしている可能性が高いです。
解約条件
管理委託契約の解約には、通常1〜3ヶ月の予告期間が必要です。解約時の違約金の有無、引き継ぎの手順も事前に確認しておくと安心です。
まとめ
賃貸管理の委託費は家賃の3〜8%が相場ですが、管理費率だけで比較するのは危険です。管理費に含まれる業務の範囲、別途費用の有無、入居率の実績——これらを総合的に比較してください。
管理費率の低さよりも、「空室を早く埋める力」と「トラブルを未然に防ぐ対応力」がオーナーの収益に直結します。
なお、「管理費が高い」と感じる前に確認したいのが、見えない方のコストです。管理費を削った結果、退去・修繕・空室期間の長期化で結局トータルコストが膨らむケースは少なくありません。詳しくは「「管理費が高い」と言うオーナーほど、管理費以上のコストを払っている」をあわせて読んでください。