賃貸管理委託費の相場はいくら？｜管理費率の内訳と交渉のポイント

賃貸管理の委託費用、相場はどのくらい？

賃貸物件の管理を管理会社に委託するとき、最初に気になるのが費用です。「管理費率5%」と言われても、家賃のうちの5%が何に使われているのか、他社と比べて高いのか安いのか、判断がつきません。

この記事では、賃貸管理委託費の相場と、管理費に含まれる業務・含まれない業務の内訳を整理します。

管理費率の相場

一般的な賃貸管理の管理費率は、家賃収入の3〜8% です。

管理費率	傾向
3%以下	大規模物件（100戸以上）のボリュームディスカウント
3〜5%	大手管理会社、業務範囲を限定しているケース
5%	最も多い価格帯
5〜8%	手厚い対応（24時間対応、巡回清掃込みなど）
8%以上	フルサービス型（客付け・リノベ提案込み）

国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、管理委託費として最も多いのは家賃の5%前後です。ただし、この「5%」に何が含まれているかは管理会社によって大きく異なります。

管理費に「含まれる」業務と「含まれない」業務

通常含まれる業務

業務	内容
入居者募集	空室が出たときの広告掲載・内見対応
賃貸借契約の締結	契約書作成・重説の実施
家賃の集金・送金	入金確認・オーナーへの送金
滞納督促	未入金者への連絡・督促状送付
クレーム対応	入居者からの問い合わせ・苦情の初期対応
退去立会い	退去時の現況確認・精算
契約更新	更新手続き・更新料の徴収

別途費用がかかることが多い業務

業務	費用の目安
入居者募集の広告費（AD）	家賃の0.5〜2ヶ月分
原状回復工事の手配	工事費の10〜20%が手数料
大規模修繕の管理	工事費の5〜10%
24時間緊急対応	月額1,000〜3,000円/戸
建物巡回・清掃	月額5,000〜30,000円/棟
オーナーへの月次報告書作成	管理費に含む会社と含まない会社がある

管理費率だけで比較してはいけない理由

「A社は5%、B社は3%だからB社の方がお得」——とは限りません。

ケース1：管理費3%だが広告費が高い

管理費率が低い代わりに、空室が出るたびにAD（広告費）が家賃2ヶ月分かかる。年に1回退去があるとすると、管理費の差額以上に広告費で出ていく計算になることがあります。

ケース2：管理費5%で入居者募集費用込み

管理費率は高めだが、入居者募集の広告費が管理費に含まれている。空室リスクが高い物件では、こちらの方がトータルコストが安くなることがあります。

ケース3：管理費率は同じだが対応範囲が違う

同じ5%でも、「24時間対応あり・巡回清掃月2回」の会社と「平日のみ対応・巡回なし」の会社では、受けられるサービスの質が全く異なります。

管理費の計算例

家賃7万円の部屋を10戸管理している場合：

管理費率	月額管理費	年間管理費
3%	¥21,000	¥252,000
5%	¥35,000	¥420,000
8%	¥56,000	¥672,000

3%と8%では年間で¥420,000の差があります。この差額に見合うサービスの違いがあるかどうかが判断基準です。

管理会社を選ぶときに確認すべきこと

管理委託契約書の業務範囲

「管理委託費に含まれる業務」と「別途費用が発生する業務」が契約書に明記されているか確認してください。口頭での説明と契約書の記載が異なるケースがあります。

送金明細の内容

毎月の送金明細にどこまでの情報が含まれるかを確認します。家賃収入と管理費だけの簡素な明細しか出さない会社もあれば、修繕費の内訳・空室状況・滞納情報まで記載する会社もあります。管理会社がオーナーに送る送金明細の標準的な内容については「オーナー送金明細書の作り方」で解説しています。

入居率・平均空室期間

管理費率よりも、空室をどれだけ早く埋められるかの方が収益への影響は大きいです。「退去から次の入居まで平均何日か」を聞いてみてください。具体的な数字を出せる管理会社は、データに基づいた管理をしている可能性が高いです。

解約条件

管理委託契約の解約には、通常1〜3ヶ月の予告期間が必要です。解約時の違約金の有無、引き継ぎの手順も事前に確認しておくと安心です。

まとめ

賃貸管理の委託費は家賃の3〜8%が相場ですが、管理費率だけで比較するのは危険です。管理費に含まれる業務の範囲、別途費用の有無、入居率の実績——これらを総合的に比較してください。

管理費率の低さよりも、「空室を早く埋める力」と「トラブルを未然に防ぐ対応力」がオーナーの収益に直結します。