賃貸経営の収支計算書テンプレート【無料】｜青色申告対応の項目一覧
賃貸経営の収支計算書は、確定申告と物件運営の判断に不可欠な書類です。青色申告対応の項目分類、減価償却の処理、テンプレートの構成を整理します。
国税庁の所得税統計では、不動産所得の申告者は約160万人。賃貸オーナーの大半が確定申告を行っています。
収支計算書の基本構成
賃貸経営の収支計算書は、以下の構成で作成します。
収入の部
- 賃料収入
- 共益費収入
- 礼金・更新料
- 駐車場収入
- 自販機等の付帯収入
- その他収入
経費の部
- 管理委託料
- 修繕費
- 損害保険料
- 租税公課（固定資産税・都市計画税）
- 借入金利息
- 減価償却費
- 仲介手数料・広告料
- その他経費
所得計算
- 不動産所得 = 収入合計 - 経費合計
- 青色申告特別控除（最大65万円）の差引
収入項目の詳細
賃料収入 入居者からの月額家賃。実際の入金日ではなく、契約上の発生日で計上します（権利確定主義）。
共益費収入 入居者から共益費・管理費として徴収する金額。賃料と分けて記載します。
礼金 契約時に入居者から受け取る金額。返還義務がないため全額収入計上。
更新料 契約更新時に入居者から受け取る金額。
駐車場収入 駐車場の月額利用料。賃貸住戸に紐づくか独立かで区分けします。
敷金は収入ではない 敷金は預かり金（負債）として処理し、収入には計上しません。退去時に未払賃料や原状回復費を控除して残額を返還する性質のため。
経費項目の詳細
管理委託料 管理会社に支払う月額委託料。賃料の3〜8%が相場。
修繕費 小修繕・原状回復・設備修理など。1件20万円以下、または使用可能期間1年未満なら全額経費。
資本的支出 20万円超かつ使用可能期間1年以上の改良・改修。減価償却で複数年に按分します。
損害保険料 火災保険・地震保険の保険料。複数年契約の場合は年按分。
租税公課
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 個人事業税
借入金利息 物件購入のローン利息。元金返済は経費ではない。
減価償却費 建物・設備の取得価額を耐用年数で按分した経費。
仲介手数料・広告料 新規入居時の仲介会社への手数料・広告料。
修繕積立金 区分マンションの場合、毎月の修繕積立金。経費計上。
通信費・交通費 物件運営に関する通信費・交通費。プライベートとの按分が必要。
消耗品費 事務用品・物件運営の小物。
雑費 他に分類できない経費。
減価償却の計算
建物・設備は減価償却で経費化します。
主な耐用年数（鉄筋コンクリート造）
- 建物本体：47年
- 給排水設備：15年
- 電気設備：15年
- 空調設備：15年
主な耐用年数（木造）
- 建物本体：22年
- 給排水・電気設備：15年
中古物件の耐用年数 中古物件は短縮計算ができます。
- 法定耐用年数を超えている場合：法定耐用年数 × 20% = 簡便法での耐用年数
- 法定耐用年数の一部経過：(法定耐用年数 - 経過年数) + 経過年数 × 20%
例：築25年の木造アパートを購入
- 法定耐用年数22年を超過 → 22 × 20% = 4年
- 4年で減価償却可能
中古物件は減価償却を短期で取れるため、節税効果が高い投資手法として活用されます。
青色申告のメリット
賃貸経営で青色申告を選択するメリット。
青色申告特別控除
- 不動産所得から最大65万円を控除
- 事業的規模（5棟10室以上）であることが要件
- 事業的規模でない場合は10万円控除
青色事業専従者給与 家族を従業員として雇い、給与を経費にできる。
純損失の繰越控除 赤字の場合、3年間の繰越控除が可能。
少額減価償却資産の特例 30万円未満の減価償却資産を一括経費化できる。
これらのメリットを得るには、事前の青色申告承認申請と複式簿記での記帳が必要です。
収支計算書のテンプレート（Excel形式）
実務で使いやすい収支計算書のテンプレート構成例。
【収入の部】
1月 2月 3月 ... 12月 合計
賃料収入
共益費収入
礼金・更新料
駐車場収入
その他収入
収入合計
【経費の部】
1月 2月 3月 ... 12月 合計
管理委託料
修繕費
損害保険料
租税公課
借入金利息
減価償却費
仲介手数料・広告料
その他経費
経費合計
【所得】
収入合計 - 経費合計 = 所得
青色申告特別控除
申告所得
月別の入出金を記録し、年間合計を確定申告書に転記する形式です。
物件別と全体の管理
複数物件を所有するオーナーは、物件別と全体の両方で収支計算書を作ります。
物件別の意義
- 物件ごとの収益性が見える
- 投資判断（売却・保有継続）の根拠
- 物件別の修繕計画
全体の意義
- 確定申告は全物件合算
- 損益通算が可能
- 全体の事業規模判定（青色申告特別控除の要件）
物件別収支がプラスでも、減価償却を含めるとマイナスになる物件があります。節税効果として活用される反面、実質キャッシュフローと申告所得の乖離に注意が必要です。
キャッシュフロー vs 申告所得
賃貸経営の重要な概念に「キャッシュフロー」と「申告所得」の違いがあります。
キャッシュフロー
- 実際の現金の動き
- 借入金の元金返済を含む（経費ではない）
- 減価償却費は含まない（現金支出なし）
申告所得
- 税務上の所得計算
- 借入金の元金返済は含まない
- 減価償却費を経費計上
例：年間賃料収入600万円、経費200万円（うち減価償却100万円）、ローン元金返済200万円
- 申告所得：600 - 200 = 400万円
- キャッシュフロー：600 - 100（実経費） - 200（元金返済） = 300万円
申告所得が黒字でもキャッシュフローが赤字、または逆のケースがあります。両方を把握して経営判断します。
税理士に渡す資料
確定申告を税理士に依頼する場合、以下の資料を準備します。
必須資料
- 賃料収入明細（入居者別・月別）
- 経費の領収書・請求書
- 修繕費の内訳と業者請求書
- 損害保険の保険証券・領収書
- 固定資産税・都市計画税の通知書
- 借入金の年末残高証明書
- 物件購入時の売買契約書（減価償却の根拠）
- 前年の確定申告書
任意資料
- 物件別の収支計算書（自分で作成したもの）
- 物件管理日報・修繕履歴
- 新規契約・退去の経緯メモ
税理士に渡す資料が整理されているほど、申告手数料が安く、申告内容も正確になります。
オーナー向けレポートの作り方
管理会社がオーナーに送る月次・年次レポートも、収支計算書の形式で作成します。
月次レポート
- 当月の収入・経費・収支
- 入居・退去の状況
- 修繕対応の内容
- 翌月の予定
年次レポート
- 年間収支のサマリー
- 物件別の収益性
- 主要修繕の履歴
- 次年度の運営方針
オーナーへの定期レポートは、信頼関係構築と管理委託の継続率に直結します。
まとめ
賃貸経営の収支計算書は、青色申告対応の項目分類で作成します。収入は権利確定主義、経費は修繕費と資本的支出の区別、減価償却の計算が重要です。
物件別と全体の両方で管理し、キャッシュフローと申告所得の違いを理解しておくことで、適切な経営判断ができます。
中古物件の減価償却短縮、青色申告特別控除など、節税効果を活用するには事前の申請と記帳体制が必要です。
Roomlyではオーナーごとの収支データを物件単位で管理でき、確定申告対応のレポートを自動生成できます。