入居審査のチェックポイント一覧｜審査基準の作り方と確認項目

入居審査、何を基準に判断していますか？

入居審査は、家賃滞納やトラブルを未然に防ぐための最初の関門です。しかし、審査基準が担当者の「なんとなくの感覚」に依存していないでしょうか。

「この人は大丈夫そう」「なんとなく不安」——属人的な判断は、審査の漏れや不当な拒否の原因になります。この記事では、入居審査で確認すべき項目を一覧にし、審査基準を社内で統一するための考え方を整理します。

入居審査の確認項目一覧

1. 収入・支払い能力

確認項目	基準の目安
月収に対する家賃の比率	家賃が月収の1/3以下
年収に対する年間家賃の比率	年間家賃が年収の30%以下
雇用形態	正社員・契約社員・派遣・自営業・フリーランス
勤続年数	1年以上が望ましい
収入証明の提出	源泉徴収票・確定申告書・給与明細3ヶ月分

自営業やフリーランスの場合、直近2〜3期分の確定申告書で収入の安定性を確認します。売上ではなく所得（経費控除後の金額）を基準にしてください。

2. 勤務先・在籍確認

• 勤務先の会社名・所在地・電話番号
• 在籍確認の電話（保証会社が行う場合が多い）
• 会社の規模・業種（上場企業・公務員は安定性が高い）

在籍確認は個人情報保護の観点から慎重に行う必要があります。保証会社が行う場合は、保証会社の手順に従ってください。

3. 入居目的・生活スタイル

• 入居人数（単身・同棲・ファミリー）
• 入居理由（転勤・転職・結婚・離婚・実家から独立）
• ペットの有無
• 楽器演奏の有無
• 車・バイクの有無（駐車場の必要性）
• 喫煙の有無

入居理由は、滞納リスクの判断材料になることがあります。たとえば「前の物件で家賃を滞納して退去した」という場合は要注意です。

4. 連帯保証人・保証会社

項目	確認内容
保証会社の審査結果	承認・条件付き承認・否決
連帯保証人の有無	保証会社利用の場合は不要なケースが多い
連帯保証人の収入	入居者と同等以上の支払い能力
連帯保証人の続柄	親族が望ましい（友人は避ける）

2020年の民法改正で、個人の連帯保証人には極度額（保証の上限額）の設定が必須になりました。極度額の記載がない保証契約は無効です。

5. 本人確認

• 身分証明書（運転免許証・マイナンバーカード・パスポート）
• 現住所と身分証の住所が一致しているか
• 外国籍の場合：在留カード・在留資格・在留期間

保証会社の審査と管理会社の審査の違い

保証会社の審査は「家賃の支払い能力」に特化しています。一方、管理会社の審査は「物件での生活に問題がないか」という視点が加わります。

観点	保証会社	管理会社
支払い能力	○（メイン）	△（保証会社に委ねる場合が多い）
信用情報の照会	○（信販系保証会社）	×
生活スタイルの適合性	×	○
他の入居者への影響	×	○
オーナーの意向	×	○

保証会社の審査が通っても、管理会社やオーナーの判断で入居を断ることはあります。ただし、断る理由は合理的なものである必要があります。保証会社の種類と選び方は「家賃保証会社の仕組みと選び方」で解説しています。

審査で断る場合の注意点

入居を断る場合、以下の理由は法律上問題になる可能性があります。

• 国籍・民族を理由にした拒否
• 障害を理由にした拒否
• 性別を理由にした拒否
• 生活保護受給を理由にした拒否（自治体の住宅確保要配慮者施策による）

断る場合は「総合的な判断の結果」として伝え、特定の属性を理由として明示しないようにしてください。

審査基準を社内で統一する方法

審査シートの作成

上記の確認項目をチェックシートにし、全案件で同じ項目を確認する運用にします。「担当者によって聞くことが違う」という状態を避けるためです。

判断基準の明文化

「家賃の月収比率が1/3を超える場合は要相談」「保証会社が否決の場合は原則お断り」など、判断の基準を明文化しておくと、新人スタッフでも一定の品質で審査ができます。

オーナーごとの条件整理

オーナーによって「ペット不可」「法人契約のみ」「外国人は保証会社必須」など条件が異なります。物件ごとにオーナーの条件をリスト化し、審査時に参照できるようにしておくと、オーナーへの確認回数が減ります。

まとめ

入居審査は、収入・勤務先・入居目的・保証・本人確認の5カテゴリで構成されます。

保証会社の審査だけに頼らず、管理会社として「この物件で問題なく生活できるか」を判断する視点を持ってください。審査基準を社内で統一し、属人的な判断を減らすことが、滞納やトラブルの未然防止につながります。