秋の繁忙期は9月に仕込む｜内見が動き出す前にやること

9月に入ると、賃貸の問い合わせが少しずつ戻ってきます。

春ほどの勢いはありませんが、転勤や年度後半の異動、大学の後期に合わせた住み替えなど、動く理由が増える時期です。本格化するのは9月下旬から10月にかけて。つまり今は、その直前にいます。

問い合わせが入り始めてから募集条件を見直すのでは、初動で出遅れます。動き出す前の数週間が、実は手を入れやすい時間です。

閑散期に下げた条件を、そのままにしない

夏の間、空室を埋めるためにフリーレントや家賃の調整をした物件があると思います。

これらを、いつまで続けるのか。閑散期向けに緩めた条件を放置すると、人が動く時期に本来取れたはずの条件で貸すことになります。夏に決まらなかったから緩めた条件が、秋になっても同じままというのは、よくある取りこぼしです。

見直すなら、募集が動き出す前です。問い合わせが入っている最中に条件を変えると、話が進んでいた見込み客との間で食い違いが起きます。

一方で、長期間空いている部屋については、条件を戻すことで再び止まる可能性もあります。空室期間がどれくらい続いているかによって、判断は変わる。すべての部屋を一律に戻すのではなく、部屋ごとに空室期間と反響の履歴を見て決めることになります。

反響がない理由は、条件だけではない

問い合わせが入らないとき、まず家賃が疑われます。ただ、原因はそこだけとは限りません。

募集図面の写真が古い、暗い、部屋の広さが伝わらない。設備の記載が実際と食い違っている。ネット掲載で条件検索に引っかからない項目がある。こうした部分は、家賃を下げるより先に直せます。

写真は特に効きます。内見の前に、見込み客はまず画面で判断します。同じ条件の部屋が並んでいるなかで、写真が暗い部屋は候補から外れる。撮り直すコストは、家賃を月5,000円下げ続けるコストよりずっと小さい。

夏の間に空室だった部屋は、写真も掲載情報もそのまま何か月も置かれていることがあります。動き出す前に一度確認しておく価値があります。

初動の速さが、決まるかどうかを分ける

繁忙期の問い合わせは、複数の物件に同時にかかります。見込み客は並行して検討していて、返信が早い順に内見の予定が埋まっていきます。

自主管理でこれをやろうとすると、日中の対応が難しい。仕事中に問い合わせが来て、夜に返信する。その頃には別の部屋の内見が決まっている、ということが起こります。

ここで必要なのは、24時間即応することではなく、対応の手順を決めておくことだと思います。誰が一次返信をするか、内見の候補日をどう出すか、鍵の受け渡しをどうするか。決まっていれば、返信そのものは短時間で済みます。決まっていないと、毎回一から考えることになります。

管理を委託している場合でも、どこまでが管理会社の対応範囲かを確認しておくと、想定外の空白が減ります。

空室の記録が、来年の判断材料になる

もうひとつ、繁忙期に入る前にやっておきたいのが、記録の準備です。

どの部屋に、いつ、何件の反響があり、何件の内見につながり、どこで決まったか。これが残っていると、次の判断が変わります。反響はあるのに内見に至らないなら、掲載情報に問題がある。内見は来るのに決まらないなら、部屋の状態か競合との比較の問題です。

原因が分かれば、打ち手も変わります。逆に記録がないと、「決まらないから家賃を下げる」以外の手が見えなくなります。

Roomly のような管理システムで空室の状況が部屋ごとに記録されていれば、空室期間や募集の履歴を後から確認できます。繁忙期が終わってから振り返るとき、記憶ではなく記録が残っている状態にしておく。

9月にやることは、多くない

条件の見直し、掲載情報の更新、初動の手順を決める、記録の準備。

どれも派手ではありませんが、10月に入ってからでは手が回りません。問い合わせが増えている最中に写真を撮り直したり、対応手順を決めたりする余裕はないからです。

写真については、募集写真の季節が、成約率を下げているで別に整理しました。夏に撮った写真を冬の募集に使うと、光の入り方も部屋の印象も実物とずれます。

秋の繁忙期にどこまで埋められるかは、動き出す前の準備でかなりの部分が決まります。まだ静かな今のうちに、手を入れておく。