自主管理の大家が「自分の携帯番号を教えている」という異常さ
入居者の連絡先が、自分の携帯番号になっている
自主管理の大家にとって当たり前すぎて疑問にすら思わないことがあります。
入居者に渡している「緊急連絡先」が、自分の携帯番号だということです。
水漏れ、鍵の紛失、騒音の苦情、給湯器の故障——入居者が困ったとき、かける先は大家の個人携帯。仕事中だろうが、家族との食事中だろうが、旅行先だろうが関係ない。入居者にとっては「そこにしか連絡先がない」からです。
会社員に置き換えてみてください。顧客からのクレーム電話が、会社の代表番号ではなく自分の個人携帯に直接かかってくる状態。しかも24時間365日。普通の仕事なら異常です。でも自主管理の大家は、これを当たり前のこととして受け入れている。
問題は「対応の大変さ」ではなく「かかってくるかもしれない」という状態
設備トラブル（水漏れ、給湯器故障、鍵の紛失等）の発生頻度は、国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、管理戸数あたり年間0.5〜1件程度。5戸なら年間3〜5件。
年3〜5件。対応自体はそこまで大変ではありません。
問題は頻度ではなく、「自分の携帯にいつクレームが来るか分からない」という状態が365日続くことです。旅行先でも、子どもの誕生日パーティの最中でも、頭の片隅に「もし今鳴ったら」がある。実際にかかってくるのは年に数回でも、心が休まらない日は365日。
しかも、入居者側も気が重い。大家の個人携帯に電話をかけたくてかけているわけではありません。「こんな時間に申し訳ない」「大家さんの私用の番号にかけていいのか」と思いながら、でも他に連絡先がないからかけるしかない。
大家も入居者も、どちらもストレスを抱えている。原因はシンプルで、連絡先が大家の個人携帯しかないという構造です。
管理会社に委託すると何が変わるか
管理会社に委託すると、入居者に渡す連絡先が変わります。
大家の個人携帯ではなく、管理会社の番号になる。たったこれだけのことで、大家の生活は大きく変わります。
水漏れの電話も、騒音の苦情も、鍵の紛失も——全て管理会社にかかる。自分のスマホは鳴らない。旅行中に着信を気にしなくていい。食事中にスマホをテーブルに置かなくていい。「もし今鳴ったら」がなくなる。
入居者にとってもメリットがあります。「大家さんの個人携帯にかけるのは気が引ける」という遠慮がなくなる。管理会社の番号なら、業務として気兼ねなく連絡できる。結果として、小さなトラブルを早い段階で報告してもらえるようになり、問題が大きくなる前に対処できます。
管理委託の費用は「精神的な待機コスト」との比較で考える
管理委託の費用は家賃の5%が相場です。5戸・家賃8万円なら月2万円。
この2万円を「高い」と感じるか「安い」と感じるかは、今の待機状態にどれだけストレスを感じているかで変わります。
年に数回の対応にかかる時間だけ計算すれば、時給換算で割に合わないように見えるかもしれません。でも実際に払っているコストは対応時間だけではない。365日「いつ鳴るか分からない」状態で過ごしている精神的な負荷。旅行を心から楽しめない。休日に完全にオフにできない。このコストは時給では計算できません。
管理費5%のコスト構造については、こちらの記事で詳しく計算しています。
「自分でやった方が早い」が続く限り、携帯は鳴り続ける
自主管理を選んでいる大家の多くは、「自分でやった方が早いし安い」と考えています。実際、対応力のある大家なら管理会社より迅速に動けることもある。
ただ、その判断は**「自分が元気で、時間があって、対応できる状態」を前提にしている**ことに注意が必要です。
体調を崩したとき。長期の出張が入ったとき。家族の介護が始まったとき。自分が対応できない状況は、いつか必ず来ます。そのとき入居者の連絡先が自分の個人携帯のままだと、誰にも繋がらない状態が発生する。
管理会社に委託するかどうかは、今の対応力の問題ではなく、連絡先を個人携帯から切り離すかどうかの判断です。
まとめ
自主管理の大家が抱える本質的な問題は、トラブル対応の大変さではありません。入居者の連絡先が自分の個人携帯になっていることです。
管理会社に委託すれば、連絡先は管理会社の番号に変わる。自分の携帯は鳴らなくなる。入居者も気兼ねなく連絡できるようになる。
「対応できるから自分でやる」と「対応しなくていい状態を作る」は、まったく別の話です。
Roomlyで修繕・問い合わせを一元管理
管理会社が入居者からの修繕依頼やクレームを受けたとき、案件として登録し、対応履歴を時系列で記録できます。「いつ・誰が・何を報告して・どう対応したか」が残るので、担当者間の引き継ぎもスムーズです。
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