修繕・設備せつびこしょう
設備故障
賃貸物件の電気・水道・ガス・空調・給湯器等の設備が故障すること。修繕義務の対象で、原則として貸主負担で速やかに対応する必要がある。
主な設備故障パターン
| 設備 | 主な故障 | 対応スピード |
|---|---|---|
| エアコン | 効きが悪い・水漏れ | 24時間以内（夏・冬は急務） |
| 給湯器 | お湯が出ない | 24時間以内（冬は急務） |
| 水道 | 水が出ない・水漏れ | 即日 |
| 電気 | 停電・コンセント不通 | 即日 |
| ガス | ガスが出ない・ガス漏れ | 即日（漏れは30分以内） |
| トイレ | 流れない・詰まる | 即日 |
| ガスコンロ | 着火しない | 24時間以内 |
| インターホン | 鳴らない | 数日以内 |
設備の耐用年数（目安）
- エアコン: 10〜15年
- 給湯器: 10〜15年
- 水栓: 10〜15年
- IHコンロ: 10〜15年
- 換気扇: 10〜15年
- インターホン: 10〜15年
耐用年数を超えると故障率が急上昇するため、計画的な更新が必要です。
負担区分の判断
- 貸主負担: 経年劣化・通常使用での故障
- 借主負担: 借主の過失・故意・善管注意義務違反による故障
例:
- エアコンフィルター清掃を怠って故障 → 借主負担
- 給湯器が10年使用後に自然故障 → 貸主負担
- 借主の操作ミスでガスコンロを破損 → 借主負担
大家・管理会社の実務ポイント
- 故障通報には初動24時間以内に何らかの回答
- 業者手配スピードが入居者満足度を左右
- 賃料減額の発生に注意（修繕長期化時）
- 設備の更新計画を5年・10年で立案
- 故障履歴を物件・部屋単位で記録
- 同型機器の連続故障があれば、他物件も予防点検
- 賃貸管理ソフトで故障受付→業者手配→完了報告の流れを一元管理