修繕義務

修繕義務の範囲

民法第606条は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めます。具体的には:

• 屋根・外壁の修繕
• 給排水設備の修繕
• 電気設備の修繕
• エアコン・給湯器の故障対応
• 雨漏り対策

ただし「賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となったとき」は除外され、借主負担となります。

修繕の費用負担

損傷の原因	負担者
経年劣化	貸主
借主の故意・過失	借主
借主の善管注意義務違反	借主
自然災害	貸主（保険適用）

修繕の対応スピード

借主の生活に影響する故障は、貸主が速やかに修繕する義務があります。対応が遅れると賃料減額の対象になります。

故障	対応スピード
水漏れ・漏水	即日
給湯器故障	24時間以内
エアコン故障（夏・冬）	24時間以内
電気設備故障	24時間以内
トイレ故障	即日

大家・管理会社の実務ポイント

• 修繕業者ネットワークを構築し、即日対応できる体制を作る
• 借主からの修繕依頼は即座に記録し、対応状況を管理
• 借主負担になる修繕は、根拠を示して説明する
• 経年劣化と借主過失の境界が曖昧な案件は、双方歩み寄りで解決
• 修繕履歴を物件単位で蓄積し、設備更新計画の根拠にする
• 修繕積立てを月次で行い、突発的な大型修繕に備える