修繕・設備きんきゅうしゅうぜん
緊急修繕
借主の生活や物件の安全に直接影響する故障への即時対応。水漏れ・ガス漏れ・電気停電・鍵紛失などが典型。
別名: 緊急対応
緊急修繕の対象
| 種別 | 対応スピード目安 |
|---|---|
| ガス漏れ | 30分以内（ガス会社直行） |
| 水漏れ・漏水 | 1時間以内 |
| 電気停電 | 2〜4時間以内 |
| 鍵紛失・閉じ込め | 1時間以内 |
| トイレつまり | 2〜4時間以内 |
| 給湯器故障（冬） | 24時間以内 |
これらは借主の生活が成り立たないため、即時対応が求められます。
24時間対応体制
緊急修繕への対応スピードは管理会社の評価を大きく左右します。体制構築には以下が必要です。
- 24時間受付の電話・LINE窓口
- 提携業者のオンコール体制
- 当番制のスタッフ配置
- 緊急用キーボックス
- 借主への緊急連絡先カード配布
これを自社で抱えるのが困難な場合、24時間緊急対応サービス（コールセンター + 提携業者ネットワーク）を外部委託します。
自主管理大家の緊急対応
自主管理大家の最大の負担が緊急対応です。深夜・休日の電話、駆けつけ、業者手配を1人でこなす負荷は重大で、これが「自主管理が続かない」原因の筆頭です。
大家・管理会社の実務ポイント
- 緊急対応マニュアルを作成し、誰でも初動対応できる体制
- 提携業者の連絡先・対応エリアを一覧化
- 緊急修繕の費用上限を契約書で定める（例: 5万円まで管理会社判断で発注可）
- 対応履歴を物件単位で蓄積し、再発防止
- 入居者への緊急連絡カードを契約時に配布
- 緊急修繕費用の負担区分を契約書に明記