修繕・設備よぼうしゅうぜん
予防修繕
故障が発生する前に定期的に行う修繕。突発的な大規模修繕を遅らせ、長期的な修繕費を抑える。
別名: 予防保全
予防修繕の代表例
- 外壁の防水塗装（10〜15年周期）
- 屋根防水コーティング
- 排水管の高圧洗浄（5年周期）
- エアコン洗浄（入退去ごと）
- 給湯器の点検（10年経過後は毎年）
- 雨樋の清掃（年1回）
予防修繕の経済合理性
「壊れてから直す」より「壊れる前に予防する」方が、長期的には費用が抑えられます。
例: 給排水管の例
- 何もしない: 20年目に給排水管が破裂、漏水で階下被害＋全戸給排水管交換 → 修繕費500万円
- 予防修繕: 5年ごとに高圧洗浄＋10年ごとに部分更新 → 累計300万円、突発被害ゼロ
差額200万円＋階下入居者からの信頼維持＋空室期間ゼロという複合効果があります。
予防修繕の計画
| 項目 | 周期 | 概算費用 |
|---|---|---|
| 外壁塗装 | 10〜15年 | 100〜300万円 |
| 屋根防水 | 10〜15年 | 50〜200万円 |
| 排水管高圧洗浄 | 5年 | 5〜20万円 |
| エアコン洗浄 | 入退去時 | 1〜2万円/台 |
| 雨樋清掃 | 1年 | 数万円 |
大家・管理会社の実務ポイント
- 物件単位の修繕計画表を作る
- 修繕履歴を蓄積し、次回時期を予測
- 修繕積立と連動させた計画
- 予防修繕で大型修繕の周期を延ばし、キャッシュフロー改善
- 「壊れたら直す」運営の長期コストを試算し、オーナーに提案
- 入居者満足度の維持＝退去率低下にもつながる