減価償却（原状回復における）

原状回復における減価償却の考え方

入居者が壁紙を汚しても、その壁紙が新品だったわけではありません。入居前から経過した年数を考慮しないと、入居者の負担が不当に重くなります。

国土交通省ガイドラインでは、建物の各部位に耐用年数を設定し、入居期間に応じて入居者負担を減らす計算方法を採用しています。

主な耐用年数（ガイドラインより）

部位・設備	耐用年数
壁紙（クロス）	6年
カーペット	6年
畳表	経過年数を考慮しない
クッションフロア	6年
フローリング	経過年数を考慮しない（部分補修）
流し台	5年
エアコン	6年
電気・ガス・水道設備	15年

「経過年数を考慮しない」とされる項目（畳表・フローリングの部分補修）は、年数に関係なく全額入居者負担になります。

負担額の計算式

入居者負担額 = 補修費用 × (耐用年数 - 入居期間) / 耐用年数

例: 壁紙を喫煙で汚し、補修費用が30,000円、入居期間が3年の場合

30,000 × (6 - 3) / 6 = 15,000円

入居期間が6年を超えると、入居者負担は「1円」となります。「ゼロ」ではなく「1円」にする理由は、入居者の故意過失で発生した損耗であることを記録に残すためです。

計算が難しいケース

• 同じ部屋で壁紙の一部だけ汚れている場合 → 通常はその一面（壁1枚）の張替え費用で計算
• 床の傷が複数ある場合 → 部分補修が原則。全面張替えなら大家が差額を負担
• ハウスクリーニング → 「特別損耗の清掃」は減価償却対象外で全額入居者負担

大家・管理会社の実務ポイント

• 退去精算書に計算根拠（耐用年数・入居期間・按分式）を明記する
• 「現状の補修費全額」を請求する慣行が一部に残るが、訴訟になれば敗訴する確率が高い
• ガイドラインは法的拘束力こそないが、裁判所が実質的な判断基準として参照している
• 計算機ツールで自動化すれば、退去時の説明と精算がスムーズになる