原状回復

原状回復の正しい意味

「原状回復」は、誤解の最も多い用語です。文字通り「入居時の状態に戻す」ではなく、「入居者の責任で生じた損耗のみを補修する」が正確な意味です。

民法第621条は、賃借人の原状回復義務を「通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の経年変化を除く」と明文化しています（2020年4月施行）。

国土交通省ガイドライン

実務基準として広く参照されているのが、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）です。

ガイドラインでは、損耗を以下に分類します。

分類	負担者
通常損耗（A）	大家
経年変化（A）	大家
賃借人の故意・過失（B）	賃借人
善管注意義務違反（A+B）	賃借人

通常損耗・経年変化は大家負担です。家賃に減価分が含まれているという考え方です。

具体例

大家負担になるもの:

• 日焼けによる壁紙の変色
• 家具設置による床のへこみ
• テレビ・冷蔵庫の電気焼け
• 鍵の経年劣化

賃借人負担になるもの:

• 喫煙によるクロスのヤニ汚れ
• 飲み物をこぼしたシミ
• 引越し作業でつけた傷
• ペットによる柱のひっかき傷（ペット可物件で承諾あれば例外あり）

大家・管理会社の実務ポイント

• 入居時のチェックシート＋写真撮影が「入居者の責任範囲」を証明する唯一の手段
• 退去立会いは入居者と同席で行い、その場で合意形成する
• 減価償却を考慮して、入居者負担額は耐用年数と入居期間で按分する
• 「原状回復」という言葉自体が誤解を生みやすいので、退去時の説明では「故意・過失部分の補修」のような表現を使う

原状回復ガイドラインの解釈と現場対応の間には、思った以上の差があります。専門業者のブログや国交省の参考資料などで、自分の現場感覚を補正しておくことが、退去トラブルを減らす近道です。