退去・原状回復とくべつそんもう
特別損耗
賃借人の故意・過失または通常の使用を超える使用によって生じた損耗。原状回復義務の対象となり、賃借人が補修費用を負担する。
特別損耗の定義
特別損耗は、入居者が「通常の使用を超えて」物件を傷めた損耗です。原状回復義務の対象となり、入居者負担で補修します。
国土交通省ガイドラインでは、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」と定義されます。
具体例
| 損耗 | 理由 |
|---|---|
| タバコのヤニによる壁紙の変色 | 喫煙が原因 |
| 飲み物をこぼした床のシミ | 注意不足 |
| ペットによる柱のひっかき傷 | ペットの管理不足 |
| 引越し時につけた傷 | 作業時の過失 |
| エアコン水漏れを放置したカビ | 善管注意義務違反 |
| 結露を放置したカビ・腐食 | 通気管理の怠慢 |
負担額の計算
特別損耗でも、入居者が「現状の100%」を負担するわけではありません。減価償却を考慮して、経過年数に応じて負担額を按分します。
例: 壁紙（耐用年数6年）を喫煙で汚した場合
- 入居3年目に退去 → 入居者負担は新品価格の50%
- 入居6年目に退去 → 入居者負担は1円（償却済み）
ただし「ヤニ汚れの清掃費」のような工事を伴わない作業費用は、減価償却の対象外で全額入居者負担となります。
大家・管理会社の判断ポイント
- 入居時の写真と退去時の状態を比較できる体制が必要
- 「これは入居者の責任」と主張するなら根拠（写真・対応履歴）を持つ
- 入居者が負担を拒否した場合、訴訟まで進めるかどうかは費用対効果で判断する
- 退去立会いで「ここは特別損耗です」と入居者に明示し、その場で合意を取る
原状回復の費用計算で揉めるのは、ほぼ全てこの「通常 vs 特別」の判定です。入居時に状態を記録しておくのが最大の予防策です。