通常損耗

通常損耗の定義

通常損耗とは、入居者が普通に生活していれば自然に発生する損耗を指します。経年変化と合わせて「自然損耗」と呼ばれることもあります。

民法第621条で「通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗」は原状回復義務から除外されると明記されており、大家が負担します。

具体例

• 家具設置によるカーペットのへこみ
• 壁紙の日焼けによる変色
• テレビ・冷蔵庫の裏のクロスの電気焼け
• 鍵穴の摩耗
• 水回りの軽度の水垢

これらは入居者がいかに丁寧に使っても発生するため、入居者に補修費用を請求できません。

通常損耗と特別損耗の境界

実務で最も揉めるのが、「通常」か「特別」かの判断です。

例	判定
普通の生活で生じた壁の汚れ	通常損耗
タバコのヤニ汚れ	特別損耗（喫煙者責任）
家具のへこみ	通常損耗
模様替えのために家具を引きずった傷	特別損耗
床のフローリングの色褪せ	通常損耗
飲み物をこぼした輪染み	特別損耗

「普通に使ったか、注意を怠ったか」が分岐点です。

通常損耗特約

契約書に「通常損耗も入居者が負担する」と明記する「通常損耗特約」を入れる慣行もあります。ただし最高裁平成17年12月16日判決により、以下の要件を満たさないと無効とされます。

• 契約書に具体的かつ明確に記載されていること
• 賃借人が特約の内容を理解していること
• 通常損耗の範囲が明確で、賃借人の負担が過大でないこと

実務上は、通常損耗特約を入れても無効と判断される確率が高く、家賃に減価分を上乗せして回収する方が現実的です。