敷金

どんな性質のお金か

敷金は「家賃の担保」として預かるお金で、家賃そのものではありません。2020年4月施行の改正民法第622条の2で、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。

地域差があり、関東は家賃1〜2ヶ月分が一般的、関西では「保証金」と呼ばれ家賃の数ヶ月分を預けて一部が返還されない「敷引き」の慣行もあります。

何に使えるか

• 退去時の原状回復費用（入居者の故意・過失による損耗分のみ）
• 家賃滞納分の充当
• 契約上の違約金

通常損耗・経年変化の補修費用は原則として大家負担なので、敷金から差し引けません（原状回復を参照）。

退去時の返還ルール

民法改正で「明渡し時に返還する」ことが明確化されました。残額があれば速やかに返還する必要があり、「次の入居者が決まってから精算」のような後ろ倒しは認められません。

返還トラブルの大半は 入居時の状態を記録していない ことから始まります。入居時のチェックシート・写真撮影が、退去時の「言った言わない」を防ぐ最大の防御策です。

大家・管理会社の実務ポイント

• 敷金は雑収入ではなく預り金。会計上は負債として処理する
• 退去時の精算明細を書面で渡す（口頭での説明は後でトラブルになる）
• 入居時に部屋の状態を写真で残し、入居者の署名入りチェックシートを保管する