契約・更新とくやくじょうこう
特約条項
賃貸借契約で当事者が個別に合意する条項。民法や借地借家法のデフォルトルールを修正する役割を持つが、消費者契約法10条で借主に過大な不利益を課す特約は無効になる。
別名: 特約
特約の役割
民法・借地借家法は一般則を定めますが、個別の事情に応じた取り決めは特約で行います。代表的な特約は以下のとおりです。
- ペット飼育に関する特約
- 楽器演奏に関する特約
- 通常損耗特約（通常損耗の借主負担）
- ハウスクリーニング特約
- 短期解約違約金特約
- 鍵交換費用特約
特約の有効性
最高裁平成17年12月16日判決により、借主に通常の予測を超えた負担を課す特約は、以下を満たさないと無効です。
- 契約書に具体的かつ明確に記載されている
- 借主が特約の内容を認識・了解している
- 借主の負担が過大でない
「すべての損耗を借主負担とする」のような包括特約は、ほぼ確実に無効になります。
大家・管理会社の実務ポイント
- 特約は具体的に記載する（「壁紙のヤニ汚れによる張替え費用は借主負担」のように個別に書く）
- 契約時に特約を口頭で説明し、借主の理解を確認する
- 重要事項説明書にも記載する
- 訴訟で特約の有効性を争われた場合、立証責任は貸主側にある
- ひな形の特約を使うときも、消費者契約法10条との整合性を司法書士・弁護士に確認する