賃貸借契約

賃貸借契約の基本

民法第601条で「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」と定義されています。

建物の賃貸借では民法に加えて借地借家法が適用され、借主の地位が強く保護されます。期間満了後の更新・賃料増減・契約終了など、貸主の意思だけで自由に動かせない部分が多くあります。

契約に盛り込むべき主な項目

• 賃貸物件の表示（所在地・部屋番号・面積）
• 契約期間
• 賃料・支払期日・支払方法
• 敷金・礼金
• 使用目的（居住用・事業用）
• 修繕の負担区分
• 解約予告期間
• 連帯保証人または保証会社
• 原状回復の取り決め

口頭でも契約は成立しますが、トラブル防止のため書面化が必須です。

書面化と特約

家賃滞納対応、ペット飼育、楽器演奏、契約解除事由など、後でトラブルになりやすい点は契約書の特約条項に明記します。ただし消費者契約法10条で借主に過大な不利益を課す条項は無効とされます。

大家・管理会社の実務ポイント

• 民法・借地借家法・消費者契約法を踏まえた契約書ひな形を使用する
• 重要事項説明書と契約書を別建てで作成する（宅建業法）
• 借主の押印・署名を確実に取る
• 連帯保証人がある場合は連帯保証人欄も完全に埋める
• 契約書の控えを電子化して長期保管する