契約・更新ていきしゃっかけいやく
定期借家契約
契約期間の満了とともに更新せず終了する賃貸借契約。2000年の借地借家法改正で導入された。普通借家契約と異なり、貸主が確実に明け渡しを受けられる。
別名: 定借 / 定期建物賃貸借
定期借家契約とは
定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に契約が終了し、更新がない賃貸借契約です。借地借家法第38条で規定されています。
普通借家契約では入居者保護が強く、貸主から正当事由なしには契約を終了できませんが、定期借家契約なら期間満了で確実に明け渡しを受けられます。
契約成立の要件
- 書面（または電磁的記録）で契約すること（口頭・通常の賃貸借契約書では無効）
- 契約前に「更新がない」ことを書面で説明すること
- 契約期間の定めがあること（1年未満も可）
説明書面を交付しなかった場合、定期借家としての効力が否定され、普通借家契約として扱われます。実務でのトラブルが多いポイントです。
終了通知
契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、入居者へ「契約終了」の通知が必要です。これを怠ると、期間満了後も契約終了を主張できません。
大家・管理会社の使いどころ
- 売却予定や建替え予定の物件
- 転勤中の自宅を一時的に貸す場合
- 問題のある入居者を「期間満了で退去させる前提」で受け入れる場合（再契約の余地は残す）
- 短期の社宅・法人契約
ただし入居者にとっては「いつ出ていかされるか分からない」契約なので、家賃を相場より下げないと客付けが難しくなります。