サブリース

サブリースの仕組み

オーナー→サブリース会社→入居者、という二段階の賃貸借契約です。

1. オーナーとサブリース会社が賃貸借契約（マスターリース）を締結
2. サブリース会社が入居者に転貸する契約（サブリース）を締結

オーナーは入居者と直接の契約関係を持たず、サブリース会社から「保証賃料」を受け取ります。空室があってもサブリース会社が保証賃料を払うので、オーナーの家賃収入は安定します。

家賃保証型サブリースの典型構造

項目	内容
契約期間	20〜35年
保証賃料	想定満室家賃の80〜90%
賃料改定	2〜5年ごとに見直し
中途解約	オーナー側からは原則不可
修繕費	オーナー負担

「30年家賃保証」と宣伝されますが、保証賃料は契約上見直し可能です。経年変化・周辺相場下落を理由に減額交渉が行われ、社会問題化しました。

賃貸住宅管理業法（2020年）

サブリーストラブルを受けて、2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。

• 重要事項説明の義務化
• 誇大広告の禁止
• 契約締結前の説明義務
• 契約書交付義務

「30年家賃保証」のような表現で実態と異なる説明をすることは禁止され、契約前に減額の可能性・解約条件・修繕費負担を書面で説明する義務が課されました。

サブリースを選ぶ判断

メリット:

• 空室リスクをサブリース会社が負う
• 家賃集金・入居者対応の手間ゼロ
• 相続時に家賃収入の安定性を示せる

デメリット:

• 保証賃料は満室家賃の80〜90%（10〜20%が手数料）
• 賃料減額交渉のリスク
• 入居者の質をコントロールできない
• 解約困難（オーナー側からは原則不可）
• 修繕費はオーナー負担

「家賃収入は減るが手間がゼロになる」というトレードオフです。管理委託（手数料3〜5%）と比べると、サブリースの手数料は10〜20%と高めです。空室リスクに対する保険料として妥当か、物件ごとに判断します。