自主管理

自主管理の業務範囲

自主管理オーナーが担う業務は多岐にわたります。

• 入居者募集（仲介会社との連携・内見対応）
• 入居審査・契約締結
• 家賃集金・入金確認・滞納督促
• 入居者からの問い合わせ対応（24時間）
• 修繕受付・業者手配・立会い
• 共用部清掃・点検
• 確定申告・収支管理

これを1〜2人で全戸数分こなすのが自主管理の実態です。

自主管理の市場規模

国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、賃貸住宅の約20%は完全自主管理、約40%は一部委託、約40%は完全委託とされます。地方ほど自主管理比率が高くなります。

メリット

• 委託料（家賃の3〜5%）が不要
• 入居者と直接コミュニケーションが取れる
• 物件の状態を細かく把握できる
• 経費計上で節税できる項目を自分でコントロールできる

デメリット・限界

• 24時間対応のストレス（深夜・休日の連絡）
• 修繕業者ネットワークがないと割高な手配になる
• 法務知識（原状回復・契約解除）の習得コスト
• 規模が拡大すると個人では回らない
• 客付け力で管理会社に劣る

委託への切替判断

「自主管理がきつくなった」と感じるタイミングは複数あります。

• 物件数が10戸を超えた
• 入居者からの夜間連絡が月3回以上ある
• 修繕業者の手配に時間がかかるようになった
• 確定申告の作業に1週間以上かかる

管理委託に切り替えると、委託料は家賃の3〜5%ですが、自分の時給換算で考えると元が取れるケースは多いです。「自主管理を続けるか、委託するか」の判断は、物件数と自分の時間価値の比較で決めます。