契約・更新じどうこうしん
自動更新
賃貸借契約で、期間満了時に当事者の意思表示なしに契約が同条件で延長される仕組み。普通借家契約の法定更新と契約上の自動更新がある。
法定更新と契約自動更新
| 種類 | 根拠 | 効果 |
|---|---|---|
| 法定更新 | 借地借家法第26条 | 同条件で延長、期間定めなしに |
| 契約自動更新 | 契約書の特約 | 同期間・同条件で更新 |
| 合意更新 | 当事者の合意 | 新条件で契約 |
普通借家契約では、貸主が期間満了の6ヶ月〜1年前までに更新拒絶しなければ法定更新となります。
自動更新の契約条項例
「本契約は、当事者のいずれか一方が期間満了の◯ヶ月前までに相手方に書面で更新拒絶の意思表示をしない限り、同一の条件をもって◯年間更新されるものとする」
このような条項を入れることで、毎回の合意更新事務を省略できます。
自動更新の留意点
- 更新料を取りたい場合は契約書に明記
- 賃料改定したい場合は自動更新が制約に
- 借主保護の観点で、自動更新条項自体は無効になりにくい
- 契約期間の更新と家賃保証会社の更新は別管理
大家・管理会社の実務ポイント
- 自動更新で事務を省力化
- ただし更新料を取る場合は明記
- 法定更新になる前に合意更新を促す
- 賃料・保証人・保険の見直し機会として更新時を活用
- 保証会社の更新は別途手続きが必要
- 自動更新でも、入居者の状況確認は定期的に行う
- 更新時にアラート管理ソフトでヌケ漏れ防止