管理形態・委託びーえむ
BM（ビルメンテナンス）
建物・設備の維持管理に特化した業務。清掃・設備点検・修繕・植栽管理・警備等を含み、PM（プロパティマネジメント）と組み合わせて使われる。
別名: ビルメンテナンス / Building Maintenance
BMの主な業務
- 共用部清掃（日常・定期）
- 設備点検（電気・給排水・空調・消防）
- 法定点検の代行
- 害虫害獣駆除
- 植栽管理
- 警備
- ゴミ収集対応
これらを総合的に行うのが「総合ビルメン」、清掃のみ・設備のみといった専門特化型もあります。
BMの委託形態
- 一括委託: 1社に全業務を委託
- 個別委託: 業務ごとに別会社に発注
- ハイブリッド: 一部一括＋一部個別
物件規模・予算・専門性で選びます。
BM費用の相場
| 業務 | 費用相場 |
|---|---|
| 共用部日常清掃（週1回） | 月1〜3万円 |
| 共用部定期清掃 | 1回1〜5万円 |
| 消防設備点検 | 半年1〜3万円 |
| エレベーター保守 | 月3〜10万円 |
| 受水槽清掃 | 1回5〜15万円 |
これらは物件規模・設備の数で大きく変わります。
PMとBMの分担
PMは経営、BMは保守という役割分担です。
| 業務 | 担当 |
|---|---|
| 入居者対応 | PM |
| 修繕業者手配 | PM |
| 修繕工事の実施 | BM |
| 設備点検 | BM |
| クレーム対応 | PM |
| 異臭・故障の調査 | BM |
大家・管理会社の実務ポイント
- BMはPM経由で発注する物件が多い
- BM業者と直接契約する場合、PMとの情報共有体制を構築
- BM費用は管理委託料に含まれないことが多い
- 法定点検の報告義務違反は罰金対象なので、確実に管理
- 大型物件はBM契約を分散させてリスク管理
- BM業者の質が物件の品質・入居率に直結