明渡訴訟

明渡訴訟の前提

明渡訴訟は、家賃滞納や契約違反を理由に、賃貸借契約を解除して入居者を退去させる訴訟です。提訴の前提として、以下が満たされている必要があります。

• 賃借人の債務不履行（家賃滞納など）
• 貸主による相当期間を定めた催告
• それでも履行されない場合の契約解除の意思表示
• 信頼関係の破壊

通常、滞納3ヶ月分かつ内容証明郵便での催告・解除通知を経た後に提訴します。

訴訟の流れと期間

段階	期間
訴状提出〜第1回口頭弁論	1〜2ヶ月
口頭弁論期日（2〜4回）	2〜4ヶ月
判決言渡し	1ヶ月
判決確定（控訴がなければ）	14日
強制執行申立て〜執行	1〜3ヶ月
合計	6〜12ヶ月

訴訟そのものは原告（大家側）勝訴の確率が高く、争点が「明らかな滞納」だけなら数回の弁論で結審します。時間がかかるのは「判決が出てから実際に退去させるまで」です。

費用の内訳

• 印紙代: 訴額（家賃の半年分など）に応じて1〜3万円
• 郵便切手: 5,000〜1万円
• 弁護士費用: 20〜40万円
• 強制執行費用: 10〜30万円（残置物撤去費用次第）
• 合計: 30〜70万円

家賃保証会社加入物件なら、これらの費用は保証会社が負担する契約が多いです。

強制執行で起こること

判決確定後、入居者が任意に退去しない場合に強制執行を申し立てます。

1. 執行官が「明渡しの催告」を訪問通知
2. 1ヶ月後に断行日（執行日）
3. 執行官立会いで残置物撤去・鍵交換

残置物の処理費用がかさむケースが多く、ゴミ屋敷状態だと撤去費用だけで数十万円かかることがあります。

大家・管理会社の実務ポイント

• 訴訟は最終手段。任意退去の交渉を最後まで試みる
• 家賃保証会社加入物件なら保証会社が訴訟を主導
• 連帯保証人がいれば、保証人への請求も並行して行う
• 自力救済（鍵交換・荷物撤去）は絶対にしない（違法行為で逆に損害賠償を負う）
• 弁護士・司法書士に早期相談する

家賃滞納・明渡しの実務では、140万円以下の事件なら司法書士でも代理可能で、弁護士より費用を抑えられるケースがあります。家賃滞納に強い司法書士事務所に相談してみる選択肢もあります。