フリーレント

フリーレントの目的

入居者の初期費用負担を軽減し、客付けスピードを上げるための募集手法です。家賃を下げずに「実質家賃」を下げられるため、家賃下落による物件評価額への影響を抑えられます。

近年は礼金を取らない代わりにフリーレント1ヶ月とする物件が増えています。

フリーレント期間の設定

期間	ねらい
半月〜1ヶ月	初期費用軽減で客付け
2〜3ヶ月	引越し費用・敷金礼金を相殺
6ヶ月以上	大規模物件・事業用物件の長期契約獲得

3ヶ月以上のフリーレントは法人契約・事業用テナントで使われます。

違約金特約とセット

フリーレント分の家賃を「踏み倒し」されないよう、短期解約違約金特約をセットにします。

例:

• 「契約から24ヶ月以内に解約した場合、フリーレント相当額の違約金を支払う」
• 「契約から12ヶ月以内の解約は3ヶ月分の違約金」

違約金は消費者契約法9条で「平均的損害」を超える部分は無効ですが、フリーレント相当額なら有効と判断されやすいです。

大家・管理会社の実務ポイント

• フリーレント期間の家賃減額分は、AD（広告料）と並ぶ実質コスト
• 「家賃下げ」より「フリーレント」の方が、物件評価額・銀行融資への影響が小さい
• 違約金特約は契約書に明記し、重要事項説明書にも記載
• フリーレント期間中の管理費・共益費は徴収するか確認しておく（通常は徴収）
• 入居者にとっては「家賃◯ヶ月無料」の方が「家賃◯円引き」より魅力的に映る