賃料減額請求

借主からの減額請求

賃料増額と同様、借主からも減額請求が可能です。借地借家法第32条で「土地・建物に対する租税の減少、土地・建物の価格低下、近傍同種の建物賃料との比較」を理由に減額請求できます。

減額が認められやすい状況

• 物件の経年劣化が進み近隣相場と乖離
• 周辺の家賃相場が下落している
• 公租公課（固定資産税）が下がっている
• 設備故障で快適性が低下している
• 周辺環境が悪化（コンビニ閉店・路線廃止等）

貸主の対応選択肢

対応	効果
減額に応じる	退去回避、相場との整合
一部減額	妥協で関係維持
設備更新を提案	減額せずに価値UP
拒否	訴訟リスク・退去リスク

長期入居者からの減額請求は、退去損失と比較して応じる方が経済的なケースが多いです。

過去にさかのぼった減額

過去にさかのぼった減額は原則認められません。減額の効力は意思表示の時点からです。

ただしサブリース契約では、契約上の賃料改定タイミングを過ぎても減額の事実関係を主張できる場合があります。

大家・管理会社の実務ポイント

• 減額請求は無視せず、必ず応答
• 周辺相場データを準備し、減額幅の妥当性を判断
• 即座に拒否するより、設備更新等の代替案を提示
• 長期入居者の関係性を維持する
• 訴訟・調停は最後の手段（時間・費用がかかる）
• 減額に応じた場合、新賃料を契約書で明確化
• 一棟内で同様の減額が連鎖しないよう注意