賃料改定

賃料増減請求権

借地借家法第32条により、貸主・借主のいずれも以下の事由で賃料の増減を請求できます。

• 土地・建物に対する租税その他の公課の増減
• 土地・建物の価格の上昇・低下、経済事情の変動
• 近傍類似の建物の賃料との比較

請求は意思表示で効力が発生しますが、相手が応じなければ調停・訴訟が必要です。

賃料増額の流れ

1. 周辺相場・公租公課の上昇など合理的根拠を整理
2. 借主に書面で増額を通知（増額幅と希望額を明記）
3. 借主が応じれば合意更新で増額契約
4. 拒否されたら家事調停（簡裁または家裁）
5. 調停不調なら訴訟へ

賃料減額の動き

借主からの減額請求も同条で認められます。築年数の経過・周辺相場下落で減額が認められやすくなります。

減額請求時の留意点:

• 過去にさかのぼった減額は原則認められない
• 相場・公租公課データを根拠資料として提示
• 貸主が応じない場合、借主は調停・訴訟を起こせる

大家・管理会社の実務ポイント

• 周辺相場データを毎年蓄積し、改定根拠の準備
• 増額は更新時に提案するのが最もスムーズ
• 減額交渉に対しては、即答せず代替案（フリーレント・設備更新）を出す
• 賃料改定の経緯は書面で記録する（次回改定時の根拠）
• 賃料が市場相場と大きく乖離している物件は、長期入居者の退去リスクが上がる