家賃・滞納だいいべんさい
代位弁済
債務者の代わりに第三者が債権者に支払いをすること。家賃保証会社が滞納家賃を大家へ立替払いし、その後入居者へ求償する仕組みが典型例。
代位弁済の仕組み
代位弁済は民法第499条以降に規定された制度で、債務者本人ではない第三者が債権者に弁済すること、およびその弁済によって弁済者が債務者に対する求償権を取得することを指します。
家賃債務における代位弁済は、入居者が家賃を滞納した際、家賃保証会社が大家に対して家賃相当額を立替払いし、その後入居者に対して支払いを請求するという流れになります。
大家側のメリット
- 滞納が発生しても家賃収入が止まらない
- 督促・回収業務から解放される
- 入居者との直接交渉を避けられる
保証会社にとっては、立替えた金額を入居者から回収できるかどうかが収益構造の核心になります。回収できない損失分を、入居者から徴収する保証料で賄うビジネスモデルです。
代位弁済のタイミング
保証会社によって異なります。
- 滞納発生月の翌月初に代位弁済する保証会社
- 滞納2ヶ月分まで猶予する保証会社
- 大家側が請求書を出してから2週間以内に支払う保証会社
契約時に「いつ立替えてくれるか」「請求書フォーマットはどうするか」を確認しておきます。
代位弁済後の流れ
立替後、保証会社が入居者に対して求償（取立て）を行います。入居者が支払えない場合、保証会社は明渡訴訟まで進めるのが一般的です。
大家側は「家賃は保証会社から入ってくるが、退去させたい入居者がまだ住んでいる」という状況になります。退去交渉のスピードは保証会社の体力次第なので、契約時の保証会社選定が重要です。