家賃・滞納ちんりょうぞうがくせいきゅう
賃料増額請求
貸主が借主に対して家賃の値上げを請求する権利。借地借家法第32条で認められるが、借主が応じない場合は調停・訴訟が必要。
別名: 家賃値上げ
賃料増額が認められる事由
借地借家法第32条で以下の事由を列挙。
- 土地・建物に対する租税その他の公課の増減
- 土地・建物の価格の上昇、その他経済事情の変動
- 近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となった
近年は固定資産税の上昇・近隣再開発による相場上昇が増額理由として使われます。
増額の流れ
- 周辺相場・公租公課データを準備
- 借主に書面で増額通知（具体的金額・理由）
- 借主と協議
- 合意できれば契約更新時に新賃料へ
- 合意できなければ調停・訴訟
増額の意思表示は到達した時点で効力発生しますが、金額は最終的に裁判所が決めます。
増額幅の判断
| 状況 | 妥当な増額幅 |
|---|---|
| 周辺相場が5%上昇 | 月2〜3%程度 |
| 周辺相場が10%上昇 | 月5%程度 |
| 周辺相場が20%上昇 | 月10%程度 |
「相場通り」は短期的には認められにくく、現賃料から段階的な上昇が現実的です。
借主への配慮
長期入居者の家賃を急に上げると退去リスクが高まります。
代替案:
- 設備更新と引き換えに増額
- 数年かけた段階的増額
- 更新料を取らずに賃料を上げる
- 増額に応じない借主には現状維持
大家・管理会社の実務ポイント
- 増額交渉は契約更新の半年前に開始
- 周辺相場データを根拠資料として準備
- 借主の反応・退去意向を踏まえて柔軟に
- 長期空室期間より、月数千円の増額断念の方が経済的
- 訴訟は最終手段。費用対効果を慎重に
- 借主との関係性を維持しつつ進める