契約・更新にゅうきょしんさ
入居審査
賃貸借契約締結前に、入居希望者の家賃支払能力・人物像を貸主や保証会社が確認する手続き。家賃滞納リスク・近隣トラブルリスクの予防策として機能する。
入居審査でチェックする項目
- 収入（家賃の30〜36倍が年収目安）
- 勤務先・雇用形態・勤続年数
- 過去の家賃滞納履歴
- 連帯保証人または保証会社の審査結果
- 入居者の人数・属性（単身・家族・法人契約）
- 緊急連絡先
家賃保証会社を使う場合、独立系・信販系で審査基準が異なります。信販系（オリコ・エポス等）はクレジット履歴を参照する厳格な審査、独立系（日本セーフティ・Casa等）は柔軟な審査が特徴です。
審査落ちの理由
- 収入に対して家賃が高すぎる
- 過去のクレジット滞納・自己破産履歴
- 勤続年数が短い・転職直後
- 連帯保証人の収入が不足
- 過去に滞納履歴がある（保証会社間で情報共有あり）
入居拒否の法的制限
合理的な理由なく入居を拒否することは、人権侵害・差別になり得ます。
- 国籍・人種・宗教を理由とした拒否は禁止
- 障害者差別解消法により障害を理由とした不当拒否も禁止
- 高齢者・生活保護受給者の拒否は、合理的な理由なく行うと問題視される
一方、家賃支払能力・契約遵守能力に基づく審査落ちは認められています。
大家・管理会社の実務ポイント
- 審査基準を文書化し、申込者ごとに同じ基準で判断する
- 審査落ちの理由は記録に残す（差別と疑われたときの説明材料）
- 申込書のフォーマットを統一する
- 緊急連絡先は必ず取得する（夜間連絡時に必要）
- 過去の入居者からの紹介・口コミは審査材料として有効
審査で迷う案件は、保証会社の判断に委ねるのが安全です。